（吉隆坡18日讯）莱坊（Knight Frank）认为，在冠病疫情扩散和政治不明朗两大利空夹攻之下，房产买家和发展商都会重新思考未来规划和策略，2021上半年住宅市场展望依然挑战重重。

莱坊大马董事经理沙古南苏巴马廉在文告中说，本地房产市场在很大程度上依赖接下来经济的走势，预期2021上半年冠病疫苗推出供接种，将有助大马经济复苏，以及提升消费者的基本面。

他说，疫情继续恶化，加上目前政治形势不稳定，已促使产业买家、发展商，重新思考未来的计划与策略，关于住宅领域，估计今年上半年的挑战并没有减缓。

零售产业出租今年续低

与此同时，莱坊大马副董事经理黄详耀说，2020年在大家的记忆中，是被视为干扰生活与工作的一年，一些主要城市爆发疫情，削弱零售业成长，在现阶段，零售商与相关业者将采纳新的零售格局，配合消费者习性、形势与市场动力的步伐。

步入2021年，冠病疫情仍是最大隐忧，零售产业出租率与租金，预料在这一年将走低，惟优质零售资产价值保持稳定，尽管租金下跌。

旅游休闲产业要等国界开放

此外，莱坊大马资金市场执行董事巴克礼说：“休闲产业去年经历挑战严峻的一年，疫苗如今面世，预期今年下半年将开放国界、国际旅客开始回归，抱持乐观展望，回到疫情前的水平，估计还需要一些时间，精明投资者对他们的分析、对市场周期的认可，预计将视这个时候为收购优质资产的机会，就是在2021年价值不会褪色，并且预期可交易优质资产。”

沙巴旅游业与休闲产业在去年6月逐渐复苏，当时，国内旅游稍有改善，可是后来疫情重燃，10月重新实施行管令，再次重创旅游业。放眼未来，沙巴旅游与休闲业要全面复苏，胥待国界开放。

莱坊沙巴执行董事曾运年表示：“在疫情袭击之际，旅游与休闲业深受打击，不管怎样，暴风雨之后、接下来将闪现一丝希望。”

办公楼需求弱   数据中心崛起

来到办公楼领域，这场史无前例的疫情，削弱办公单位的需求，比较多的公司和机构将检讨或展延他们的产业投资决策，以便在推动成长与维持营运、控制成本之间取得平衡。

办公转向虚拟

莱坊大马企业服务执行董事郑扬建说，自从爆发冠病疫情以来，办公工作间的趋势，已从一个集中的模式，转向虚拟模式，在行管令实施后，一些企业采纳混合形式。

他说，办公空间的功能可能转为在需要时，成为雇员之间的实体互动空间，办公楼不会消失，而会调整用途，考量到企业租户的健康与安全，当前任务是提升办公楼的质量。

巴克礼分享他的看法说：“在首都吉隆坡，我们看到两级的办公楼，新的办公楼与二手办公空间表现的分别，投资者倾向避开二手办公楼，租户则选择较佳的新办公楼，市场上，一些二手商业大厦发现不容易争取租户，这些租户转向吉隆坡城市、吉隆坡周边地区新的办公楼。比较老旧的办公大厦预计价格将稍微偏软，其中一些需要重新调整为其他用途。”

槟城办公楼出租率强稳

在槟城，办公楼出租率保持强稳，乔治市首四大办公楼，平均出租率保持在89%，至于槟城州办公楼的平均出租率，预计保持在78.2%的平稳水平。

莱坊槟城执行董事苏继良说：“槟城是跨国公司选择在大马营运的第二地点，仅次于巴生河流域，槟州政府通过槟城发展机构，采取积极步伐，发展全球商业服务（GBS）大厦，至今已有两个这样的中心，分别是于2018年完工的GBS＠Mayang，位于峇央峇鲁，GBS＠Mahsuri是一座双层的新完工大厦，建筑面积8万平方呎，已100%出租。”

除了传统的商业资产，另一个新崛起的是数据中心。莱坊柔佛分行主管蔡慧莹说：“工业4.0革新推动科技成长，公共与私人领域放眼5G，将推高互联网使用者的人数，在目前冠病疫情仍未消退之际，云端结算的重要性已促使市场对数据中心的需求增加。”

她说：“在柔佛新山，目前有一个数据中心，另一个在兴建，位于古来，还有一个是在雪兰莪州的赛城，数据中心的其中一个条件是拥有稳定的能源供应，与香港和新加坡比较，大马因地价较便宜，数据中心对投资者有一定的吸引力。”

艾芬黄氏：MCO2.0冲击较轻微
产业股更惧失业风险

政府落实次轮MCO抑制冠病疫情，艾芬黄氏研究相信，尽管产业重心地区展销厅关闭将对产业销售造成冲击，但建筑工程仍可进行，因此预见产业领域核心盈利影响将较前期轻。

艾芬黄氏研究表示，与去年MCO全国封锁不同，MCO2.0只在5个州和3个联邦直辖区落实，加上建筑、服务、贸易与分销，以及农业与原产品在内的5大必需经济领域允许运作，MCO2.0对经济影响料低于前期。

“虽然多数工地允许运作，但MCO2.0地区的产业展销厅关闭，将冲击销售，主要是这5州3直区贡献去年9个月总产业成交量和成交值的47%和70%。”

该行说，去年MCO长达47天（3月18日至5月3日），主要产业公司去年上半年总销售与核心盈利分别萎缩34%和55%，但预料MCO2.0期限较短，以及产业公司积极拓展线上行销，对产业公司的冲击也相对小。

“拥有大型海外房产项目的I O I产业（I O I P G，5249，主板产业组）和金务大（GAMUDA,5398,主板建筑组），影响料不大，但IOI产业和双威（SUNWAY,5211,主板工业产品服务组）的零售商场和酒店业务，可能受客流量减少影响。”

不过，整体来看，艾芬黄氏研究相信碍于多数产业发展计划仍照跑，同时客户也将根据建筑进度付款，因此预期MCO2.0对产业公司的核心盈利影响并不严重。

“若MCO2.0只落实2周，相信对销售的打击并不显著，主要是首季为传统销售淡季。但是近日确诊持续增加，可能需要更长时间才能拉平曲线，政府有可能延长行管。”

MCO料延长

尽管如此，卫生部已暗示MCO2.0最多4周，该行认为行管令延长和冠病疫情对房市信心的冲击，主要来自失业率隐忧。

数据显示，去年第二季裁员数量暴增278%，推高失业率至5.1%高位，而11月失业率仍高企于4.8%。

综合以上，艾芬黄氏研究认为，当前追踪的产业股现较重估净资产值（RNAV）显著折价平均57%，高于5年平均的48%，主要反映疲弱的产业市场前景，但碍于产业股估值在去年MC0时，一度较RNAV折价67%，未来股价更潜存下行风险。

“因此我们维持产业领域中和评级，多元化财团的双威和强大资产负债表的利基发展商──UOA发展（UOADEV,5200,主板产业组）为投资首选。”