中行激进升息打击房市  全球泡沫最大市场亮起警示灯

Sinchew Thu, Jun 23, 2022 12:15pm - 4 days View Original


(图:美联社)

(纽约23日彭博电)在肆虐的通膨、动荡的股市和残酷的战争之外,世界经济现在又面临著一个威胁:房地产市场大繁荣的落幕。

随著全球各地中行迅速上调利率,借贷成本飙升意味著那些买房本来就困难的人终于到了极限。这体现为从加拿大、美国到纽西兰,许多国家火爆一时的住宅房地产市场都一夜降温。

这急剧逆转了这些年房价飙升的势头——后者得益于超低房贷利率和政府刺激措施,以及冠病疫情让远程工作普遍化并增加了购房者对居住面积的需求。彭博经济研究的一项分析显示,19个经济合作发展组织(OECD)成员国的房价租金比和房价收入比都高于2008年金融危机前的水平,表明房价已经脱离了基本面。

对寻求平抑数十年来最快通膨的许多决策者来说,遏制房价泡沫是他们目标的一个关键部分。但在市场为全球经济衰退的前景感到不安之际,房地产市场放缓可能会产生连锁反应,进而加剧经济下滑。

房价下跌将侵蚀家庭财富,削弱消费者信心并可能抑制未来的发展。在资产贬值而还贷成本增加时,动物精神通常会萎靡下来。而房地产建设和销售在全球经济活动中发挥著巨大的乘数效应。

野村控股全球市场研究主管苏巴拉曼(Rob Subbaraman)说,危险的是商业和金融周期同步逆转,这可能导致更加持久的经济衰退。

“10年的量化宽松催大了房地产市场的泡沫,由于房价承受能力到了极限且还款额可能急剧上升,房地产市场可能很快就会走下坡路。”

随著不良贷款风险增加,这一局面将抑制银行放贷,从而扼杀经济体赖以发展的新增信贷。在美国和西欧,引发了金融危机的房市崩盘曾困扰银行系统、政府和消费者多年。

诚然,2008年那种崩盘重演的可能性不大。银行已经提高了贷款发放门槛,家庭储蓄仍然丰厚,许多国家仍然存在住房短缺。劳动力市场也很强劲,能起到重要的缓冲作用。

丰业银行亚太区经济主管麦卡利(Tuuli McCully)表示,房价下跌将直接影响消费者支出和整个经济,因为房地产通常占到家庭财富的很大一部分。

“不过,鉴于许多主要市场的家庭资产负债表仍然健康,我并不特别担心与房价和世界经济有关的风险。”

不过,彭博经济研究驻伦敦的沙赫(Niraj Shah)表示,当全球货币政策同步收紧时,价格急剧下跌的风险明显更大。今年已有超过50家中行曾一次性将利率提高至少50个基点,而且未来料将还会进一步加息。在美国,联储局上周将主要利率提高了75个基点,为1994年以来头一次。

根据彭博经济研究,纽西兰、捷克共和国、澳洲和加拿大的房地产市场泡沫名列世界前茅,也尤其容易受到房价下跌的冲击。在欧元区,葡萄牙的风险尤其大,而奥地利、德国和荷兰看上去也有很多泡沫。

根据标普全球评级的分析,在亚洲,韩国的房价看起来也很脆弱。该报告指出,家庭信贷与名义国内生产总值(GDP)的比例、家庭债务的成长率以及房价上涨的速度带来了风险。在欧洲其他地方,瑞典的住房需求出现了戏剧性的转折,引发了对这个债务达到家庭收入200%的国家的担忧。

高盛集团经济学家上周在报告中写道,住宅销售的信号通常会领先价格约6个月的时间,也就是说几个国家的房价可能会进一步下跌。哈祖斯(Jan Hatzius)等经济学家认为,房地产市场大幅降温是发达经济体将可能放缓的一个重要原因。

高盛经济学家们写道:“房价承受能力的快速恶化和住宅销售的大幅下降表明,硬著陆风险很大,特别是在纽西兰、加拿大和澳洲;不过硬著陆不是我们的基线预测。”

全球中行也在发出警告。加拿大中行本月在其金融体系年度评估中表示,随著利率上升,越来越多的借款人难以支付账单,高企的房屋抵押贷款债务尤其令人担忧。纽西兰中行的半年度金融稳定报告则称,对金融系统的总体威胁有限,但房价“急剧”下跌是可能的,这可能导致财富严重缩水,消费支出下滑。

彭博的沙赫说:“随著借贷成本上升,房地产市场将面临重大考验,如果中行的行动过于激进,则可能会播种下一次危机的种子。”

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