（香港5日讯）作为全球最昂贵的商业地产之一，香港的办公楼从来没有像现在这么空。

亿万富豪李嘉诚旗下长江集团中心办公楼的空置率约为25%，与之一路之隔、可一览维多利亚港风光的最新项目签下了一家租户。另一位地产大亨李兆基的在建办公楼The Henderson出租率仅为30%。租金和销售价格都在下跌。

随着越来越多的人居家办公，从纽约到悉尼许多城市的商业地产都面临困境，但香港面对的一系列挑战有独特之处，可能导致曾令全球投资者和本地富豪垂涎的房地产市场陷入长期下滑。

中企填补不及预期

由于交易业务放缓以及中国加强对香港这个金融中心的控制，西方银行一直在收缩办公场所空间。

外界此前预期中资企业将会填补这部分市场，但由于中国内地经济也困难重重，这些企业对市场的填补并不及预期。

许多新的办公楼入市将加剧供应过剩局面。

“我们认为短期内不会有任何积极的驱动因素，”世邦魏理仕的郭伟恩表示。“价格下跌可能缓慢，但很难反弹。”

在经历了疫情防控以及国安法实施下一些人离港后，香港如今已稳定下来，零售销售正在回升，餐厅客流量大增，跑马地也再度门庭若市。

然而，香港办公楼的颓势与此形成反差，空置面积达到创纪录的1300万平方英尺。高力国际的数据显示，4月整体甲级办公楼空置率接近15%。这是2019年水平的三倍多，超过曼哈顿和新加坡分别为12.5%和4.6%的空置率水平。

与纽约或伦敦不同，香港的物业所有者不能将此归因于人们居家办公。

鉴于香港地铁系统的高效运行以及居住单位较小，香港人居家办公的意愿可能并不是很强。

事实上，香港在逐渐恢复正常运转，地铁客流量在3月份超过了2019年时的水平，而纽约却仍是疫情前数据的65%。

香港的物业所有者开始流失最佳客户群体。随着中美紧张局势加剧，中国的商业环境有所变差，华尔街银行在缩减扩张计划。香港作为许多专注中国市场的银行家的办公地，也在受到影响，因为金融行业在办公楼市场占据大约30%的份额。

跨国银行迁出

据彭博社报道，在去年裁员约50人之后，摩根士丹利考虑在亚洲投行部门裁员7%。摩根大通在亚太投资银行部门裁员约30人，其中包括香港的工作人员。

德意志银行、渣打和法国巴黎银行等公司要么不再续租，要么就是将办公室迁出核心地段以降低成本。联邦快递在将亚太区总部和部分高管从香港迁至新加坡。

即使香港取消了防疫限制措施，但随着全球银行的回撤，中国企业也没有足够快地填补空缺。

据世邦魏理仕的数据，虽然字节跳动和中国石油等内地公司填补了一些空间，但它们在第一季度的办公楼新租赁中仅占11%，而2017年至2019年这些公司的租赁平均水平为15%。当季，内地公司在商业地产购买中的占比也仅为8%，低于疫情前19%的水平。

与此同时，长实集团和恒基地产等开发商继续建造更多摩天大楼。世邦魏理仕估计，未来三年市场将至少有700万平方英尺的甲级办公楼入市。郭伟恩说，疫情之前的年吸收率仅为180万平方英尺，因此需要数年时间才能消化新供应。

郭伟恩说，随着全球公司扩张步伐放缓，而且中国内地公司仍在考虑是否决定来港，办公楼市场的吸收率肯定会打折扣。

长实集团和恒基地产均没有回复置评请求。