电商带动 需求高企 工业产业不过剩

Sinchew Mon, Jul 03, 2023 08:10am - 9 months View Original


前言

电子商务蓬勃发展,推动市场对货仓的需求,包括最后一里路的运输与区域物流设备,市场对热门地区现代化的量身订造,需求保持偏高水平。

产业顾问公司Rahim & Co研究主管苏莱曼沙希在提呈产业市场报告时指出,最近这一两年,除了住宅产业,工业产业引领市场脚步前进。

首季交易量跌值增

他说,今年首季,虽然工业产业交易量,与前期相比下跌4.2%,不过交易价值却增长8.6%,证明交易单位减少,但是,工业产业前景受看好,价值也相应上涨。

“我们通常采用交易活动作为指标,工业产业的总值已增长,显示人们对工业产业的需求依然强劲,值得一提的是,市场放眼高效制造业设备,以及全方位工业园和物流中心。”

苏莱曼补充:“市场焦点不是排式工厂单位,而是量身订造,管理完善的工业园,环保,社会与监管(ESG)方面,已成为跨国公司和大机构,在大马挑选工业产业的标准。”

他说:“虽然工业产业显示强劲成长,不过,发展商在物色地点建设工业产业,需要谨慎看待,了解市场和利基形势是重要的。”

他指出,一些新增工业产业计划包括:第二巴都加湾工业园,霹雳银谷科技园(Silver Valley Technology Park),以及在登嘉楼的吉底登嘉楼工业园。

苏莱曼续称,最近,霹雳州发展机构已经和Jinjing矽科技私人有限公司签署协议,以便在银谷科技园一块4.81公顷的土地上,发展量身订造矿物加工厂,这个耗资4000万令吉的零废物加工厂,预料将在2024年第三季开始营运。

通胀+升息 影响买家基本面

虽然住宅产业是最大的领域,可是在2023年首季,与前期比较,成交量和成交值皆下跌,分别减少6.6%和9.1%。苏莱曼认为,新推出房产计划减少,主要是通货膨胀隐忧,以及去年开始,逐渐调高隔夜政策利率(OPR),这些都对房产买家基本面,造成一定程度的影响。

申请住宅产业贷款减

他补充,去年开始调高隔夜政策利率,已影响房产买家基本面,同时,影响他们对产业贷款的申请。

苏莱曼指出:“2022年8月至2023年1月,申请住宅产业贷款的数额,从2022年8月的417亿8000万令吉,减至2023年1月的266亿9000万令吉;不过,今年2月迅速升至363亿8000万令吉,3月再增至452亿2000万令吉,很可能是3月暂停调高隔夜政策利率的反应。”

“在5月调高隔夜政策利率后,预料走势暂时减缓,我们预计市场将继续前进,此外,利率从3%调升至3.25%的可能性是存在的,当利率调高,市场将出现反射情况,然后稍微放缓,不过只是暂时放缓,最终将稳定下来。”

苏莱曼认为:“升息的另一个影响效应,我们可能看到人们进场购买房产,因为他们可能担心,接下来还会有再多的升息。”

办公楼零售产业 重返疫前水平有挑战

至于办公楼和零售产业领域,苏莱曼解释说,这两个领域若要恢复到疫情前的水平,依然是个挑战。

“办公楼领域继续面临供应偏高的饱和状态,需求和租金保持呆滞,企业将总部迁移至市区周边,或市郊地区,将成为普遍趋势,租金和出租率仍面对压力,主要受到迁移办公地点,不是签新租约的影响。”

苏莱曼分享他的看法: “基于零售产业的供应量,该领域依然面临出租压力,虽然消费者的需求趋于正常化,可是,电子商务和掀起数字生活方式,我预测会鼓励更多零售业者,重新定位他们的策略,以提供顾客更好的选择。”

贸易战催化 工业产业一枝独秀

过去几年,工业产业一直是国内表现最耀眼的产业次领域(sub-sector),疫情和行管令加速了网购和的发展,推动物流领域起飞。

此外,供应链受干扰,中美贸易战促使外资转移大马,催化制造业蓬勃发展,进一步刺激市场对厂房、货仓、物流中心及数据中心的需求。

进入2023年,这些利好因素继续令工业产业在产业领域表现受看好。只是业界人士有些担心,万一发展商一窝蜂推出更多工业产业项目,将令这个次领域步上高楼住宅、办公空间、购物商场,以及其他次领域产业过剩的后尘。

产业咨询服务与顾问公司Rahim & Co首席执事员西华桑卡指出,过去几年工业产业一枝独秀,在疫情期间产业市场受冲击却逆流而上,未来几年前景受看好,吸引了不少产业投资信托转战工业产业市场。

他说,不少投资在酒店、商场和其他次领域的基金,也转移到工业产业市场。

物流货仓依需求兴建

产业顾问公司CBRE/WTW主席符儒仁表示,物流中心和货仓不会出现供应过剩的情况。

他说,利好消息是,至今为止,发展商或厂商是根据需求兴建新厂房,不是盲目的推出大量的工业产业单位。

举个例子,假如有企业家承诺预订50万平方呎的空间,发展商才会动工兴建100万平方呎的厂房,剩下的50万平方呎,等到推出后迎合到时市场的需求。”

他补充,中美发生贸易战之后,不少外资为了避开美国的关税,转移来东南亚设厂,大马所处的策略性地理位置,是这些外资企业,在大马设立区域中心的主要优势。

符儒仁举马赛地、宝马等外资厂商为例,这些企业已在柔佛设立亚洲区域中心,这对本地工业产业的发展是有利的。

西华补充,在这之前,当发展商发现工业产业表现很好,其他次领域表现平平,因此计划未来兴建更多的工业产业。

半独立式厂房已供应过剩

他说,兴建比较多的独立和半独立式厂房和货仓,这对中小企业是好事,但其实半独立式厂房已经供应过剩,有些面临租不出去的问题。

“这种情况就好像高楼房产,例如公寓一样,供过于求,工业产业的买家主要是那些大厂房和大型货仓业者,他们才是对工业产业有需求的市场人士。”

他补充:“这些买家所购置的工业产业,通常都是专为他们的需求而兴建,就是所谓的量身订造单位,不论是买家或租户,都是长期使用这些工业产业的。”

“举个例子,假如我有一块地皮,我知道市场对工业产业有需求,这块地也适合兴建工厂或者货仓,并且已经有特定买家,我会以买家的需求,量身订造有关工业产业,建好后卖给这个买家,由买家分租给不同的厂商租户。”

投资回酬趋好

产业顾问认为,买家在未来数十年,将拥有稳定的收入,假如租金上扬,买家的投资回酬将越来越好。或者可以说,这才是工业产业应该有的发展模式。

如果是相反的情况,发展商一味的先建后售,将造成工业产业供应过剩。

产业咨询与顾问公司大马永利行执行董事陈建明说,由于经济前景不明朗,加上建筑成本上扬,发展商将保持谨慎,短期内,随时可以动工的厂房项目应该不多。

马星看好工业产业前景

与此同时,产业发展商马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)对工业产业的前景保持乐观,并认为目前市场不会出现工业产业供过于求,而且需求还有上扬空间。

该集团是基于电子商务继续蓬勃发展,市场对物流设施、数字中心的需求仍在不断增加。

柔成区域数字中心

CBRE/WTW负责柔佛州业务董事庐建颖表示,柔佛近期已崛起,并成为吸引不少外资进驻的区域数字中心,例如中国的GTS、美国微软,已相继在该州设立数字中心。

由于电子商务增长迅速,依斯干达经济走廊,己吸引不少外资的目光,尤其是进驻该走廊设立的数字中心,因为电子商务成长迅速。

与此同时,柔佛州政府已拨出不少款项,以继续吸引具有影响力的投资,例如设立数字中心、药剂中心、石油与化工领域的投资。

一般来说,数字中心是涉及庞大投资的计划,因此,外来直接投资在数字中心的投资额,去年上半年达610亿令吉。他看好2023年物流中心、货仓保持蓬勃发展步伐。

跨国厂商迁移其他州属

最近几年,跨国厂商从发展饱和的巴生河流域、槟城,外移至其他州属,展现国内工业产业发展的最新态势。

符儒仁指出,不少制造厂商发现,在城市范围内营运已不是那么适合,因此,纷纷搬迁到市郊地区,或者是毗邻的州属。

“其中,在吉隆坡旧古仔路营运50多年后,味之素(AJI,2658,主板消费产品服务组)不久前搬迁到森美兰州汝莱的新厂,就是一个很好的例子。”

“另一家跨国厂商子母牌炼奶(DLADY,3026,主板消费产品服务组),较早前也宣布,在汝莱设立新的厂房。”

他说,由于汝莱与吉隆坡距离不远,因此,仍被视为大巴生河流域的一部分。

大巴生河流域 工业产业饱和

坦白说,巴生河流域传统工业区,例如八打灵再也、沙亚南、巴生等地的发展已成熟和饱和,因此,在讨论大巴生河流域的工业产业,必须扩大到森美兰州的汝来。

永利行的陈建明认为,物流产业和制造业厂商,将继续购置出入方便,交通衔接发达,尤其是容易进出大道的地点,以及坐落在首要工业项目内的工业地段。

这样的现象有可能造成首要地段,可供发展的地皮减少,很可能刺激市场对市郊地区,例如雪兰莪州郊区一些城镇工业地段的需求。

转建优质货仓

莱坊产业顾问公司执行董事王秀凤指出,过去两三年,不少发展商从兴建大型货仓,转为兴建优质货仓,因此,吸引不少货仓租户迁移货仓。

她说,由于电商与运输业的蓬勃发展,市场对地理位置好的货仓,需要保持稳定,相信在接下来,工业产业的需求将继续增加,除了电商与运输业之外,不少工业也在发展中,这有利于工业产业的发展。

陈建明补充,在国内需求和出口蓬勃发展的支撑下,短期内制造业将稳健成长,推动工业产业市场持续增长,前景保持乐观。

槟工业产业市况类似柔

我们往北来到槟城,CBRE/WTW负责槟城业务董事白圣意表示,槟城工业产业的市况,与柔佛州有些类似。他说,威南峇都加湾工业园第一期已完成发展,并将进入第二期的发展。

他指出,在这过渡时期是一段真空期,因为第二期的工程需要一段时间才完成。

因此,在这期间,有些厂商可能转移到邻近州属,例如靠近槟城的吉打居林科技园。严格来说,工业产业发展计划,投资者从买地,兴建厂房,一般需要一段时间,不会马上有新的供应加入市场。

基于这些因素,至少在2023年,工业产业不会出现供过于求的问题,短期展望依然受看好。

结语

Rahim & Co对住宅产业和工业产业成长保持乐观,预期其他领域将跟进同步成长,只是步伐稍微放缓。

该产业顾问公司在提呈产业市场研讨报告指出,在2023年首季产业市况,与2022年首季产业交易比较,2023年首季减少5.7%,不过,有关数据仍比冠病疫情前的水平高,而且产业交易价值反而增长0.8%。

苏莱曼说,与2019年首季(冠病疫情前)的8万4424宗交易比较,2023年首季交易8万9179宗,价值423亿1000万令吉,2019年首季成交值369亿7000万令吉。

The content is a snapshot from Publisher. Refer to the original content for accurate info. Contact us for any changes.






Related Stocks

AJI 18.680
DLADY 32.800
MAHSING 1.220

Comments

Login to comment.