分析产托8关键/前线把关

Nanyang Mon, Nov 20, 2023 10:18am - 3 months View Original


作者:李知明(小股东权益监管机构企业监管部门经理)

房地产投资信托基金(或产托,REIT),通常被视为对注重股息的投资者有吸引力的投资,因为它们是获得各种本地和全球房产所有权的经济实惠的方式。

由于产托表现出一些类似于股票的行为(即在交易所交易,流动性很强,并提供股息),因此,它们通常像股票一样分析,尽管存在一些关键差异。

以下是投资产托时,需要考虑的 8 个关键事项。

1. 经济展望

与股票一样,经济状况是影响产托业绩的关键因素。 当经济增长前景强劲时,就是投资产托的好时机,反之亦然。

2. 利率环境

与定期存款和其他固定收益证券相比,较高的利率环境,使得产托的投资吸引力下降,因为它和定期存款之间的利差变得更窄。

马来西亚的产托,继续为单位持有人提供具有竞争力的收益率,2023 年的远期股息收益率为 5.7%,而 大马政府债券(MGS)10 年期收益率为 3.7%。

如果未来利率预期突然发生变化,将导致产托面临价格波动。

3.营运资金

营运资金(Funds from operations ,FFO),是评估产托营运现金流的指标。 从本质上讲,它衡量的是从常规、持续的业务活动,流入产托投资组合的现金和等价物净额。产托的营运资金较高,表示它有能力向单位持有人分配股息。

4.收益和支付频率

历史收益率的计算方法,是将产托中支付给投资者的每单位分配或股息,除以其当前单位价格。

历史收益率并不代表产托的未来表现。 它们可以成产托向单位持有人派息的一致性的有效衡量标准。较高的收益率,并不会使特定的产托更具吸引力,并且可能表明稳定分配的机会较低。

相反的,较低的收益率并不表明产托的购买价值较低,并且可能代表更安全的投资。

5.加权平均租赁到期日

加权平均租赁到期日(Weighted average lease expiry,WALE),根据租户占用的面积和向产托支付的租金,来衡量产托现有物业租赁的平均到期时间。

如果产托的 WALE 为 3.2,这意味着当前租赁合约平均还有 3.2 年结束。

在经济低迷时期,更长的 WALE 可以为产托投资者提供保证,因为租户被锁定在租赁协议中的时间更长。

吉隆坡 大马经济 (彭博社)

评估风险承受能力

6. 资产负债率

资产负债率(Gearing Ratio),也称为合计杠杆,是投资者密切监控的指标,通常用于评估产托的财务杠杆。 它是产托总债务与总资产的比率 。

目前,大马证券监督委员会允许的最高资产负债率为50%。

7.利息覆盖倍数

利息覆盖倍数(Interest Cover Ratio),是衡量产托支付利息能力的指标,计算方法是用息税前利润(EBIT) 除以利息支出。

较高的利息覆盖率,表明产托有能力支付其贷款义务。

8. 资产净值

资产净值(NAV)是每单位总资产与负债之间的差额,是评估产托价值的常用指标。 资产净值显示产托投资组合的每单位价值。

投资在价格低于资产净值的产托,是谨慎的安全边际做法,因为在产托清算的情况下,如果其资产可以按账面价值变现,投资者可能会全额收回投资。

总而言之,请花时间阅读每个产托,以便您可以做出更明智的决定并轻松投资。请记住您的风险承受能力。注意您投资组合中的资产组合。

本周重点观察股东大会及特大

以下是本周小股东权益监管机构(MSWG)股东大会/特大的观察名单,这里只简要地概括小股东权益监管机构所关注的重点。

读者可以查询MSWG的网站www.mswg.org.my,以得到对公司所提呈的问题详情。

永大(YONGTAI)股东大会

提问:

其他应收账款的减值亏损,从2022年的2080万令吉,减少到1380万令吉。

a)集团其他应收账款近两年持续发生减值的原因是什么?

b)请提供2022年和2023年两个财年其他应收账款减值的详细信息。

c)明年预测有相同的减值吗?

d)公司采取哪些行动来防止此类减值再次发生?

马顿(MALTON)股东大会

提问:

集团的贸易应收账款中,包括应收关联方款项 2亿6032万2000令吉(2022 年:1亿1546万3000令吉)。(年报第176页)

a)请解释2023年应收关联方贸易账款金额较高的原因。

b)请列出关联方及其各自的金额。

振兴集团(CHINHIN)股东特大

提问:

在最高方案下的建议完成后,振兴集团的借款,预计将从截至2022年12月31日的8.8516亿令吉,增至11.8亿令吉,而资产负债率则从1.56倍,增至2.03倍(通告第 17页)。

鉴于资产负债率较高,特别是当本集团从事周期性业务时,董事部将采取哪些措施以尽量降低本集团的流动性风险?

蓝云科技(AWANTEC)股东大会

提问:

蓝云科技被指定为业务受影响的上市公司,因为在该公司的全资子公司 Prestariang Systems 有限公司(“PSSB”)终止后,其业务水平不足以保证继续上市交易。

自2021年1月31日起,该公司成为微软合作伙伴网络(“MPN”)的成员。

马交所进一步延长6个月的时间,直至2024年4月13日,让公司将重组计划提交给相关当局批准。

a)公司将采取什么措施来防止停牌和除牌?

b)脱离受困公司的要求是什么?

c)董事部预测公司几时可以脱离受困公司?

FM环球物流(FM) 股东大会

提问:

在通胀和利率上升的环境,以及全球经济和贸易活动放缓的情况下,集团的员工人数增加了约7.0%,从2022年的1748人,增加到2023年的1871人。这一增长归因于行业需求的增长。

推动行业需求不断增长的因素有哪些?

此外,董事部是否预计集团在2024年处理的业务量将高于 2023年?

胜高资源(SERNKOU)股东大会

提问:

尽管营业额有所改善,但盈利仍受到影响,这主要因为所有部门的投入成本上升影响了集团业绩。 2023年,盈利为 1910 万令吉,而上一年则为 2970 万令吉。(年报第 7 页)

a)请列出两个部门的主要成本类别,以及这些成本从2022年到2023年的价格趋势。

b)根据董事部对当前市场状况的展望,董事部预计投入成本是否将趋向缓和?

丰山集团(MTAG)股东大会

提问:

尽管2023年的收入下降15%至1.802亿令吉,但集团的盈利赚幅,从一年前的28.3%增至32.8%。

盈利赚幅飙升的原因是什么?未来是否可持续?

长成集团(GLBHD)股东大会

提问:

集团的其他应付账款之一,涉及预付董事的1210万令吉(2022 财年:无)。 预付董事款项为董事预付款,年利率为8.00%(2022 财年:无),并应在未来12个月内支付。(年报第124页,注29)

a)公司如何使用董事提供的1200 万令吉预付款?

b)在以 8.00% 的利率接受董事预付款之前,董事会是否考虑过其他筹资方式?

c)与从金融机构贷款相比,该利率是否具有竞争力?

马建屋(MBSB)特大会议

提问:

截至2023年6月30日,这些贷款的账面净值为2.79亿令吉,将按稍后确定的账面净值的价格,出售给Emerald Unity有限公司。

Emerald Unity 的任务是从马建屋出售给它的这些不良贷款中,结算或收回资金。

至于马建屋,则将收到贷款的结算或收回而产生的收益。

a)由于贷款已被归类为不良贷款,收回这些贷款的可能性有多大?

b)这类贷款源自什么种类?

吉隆公司(SALUTE) 股东大会

提问:

在2023年,吉隆公司的收入大幅下降55.6%,总计8000万令吉,主要是由于对真实无线立体声(TWS)耳机的需求减少,以及外围设备生产的停止。

再加上经济的不确定性和较高的利率,导致税前亏损为 2140 万令吉,比上一年的1310万令吉亏损高(年报 第 16 页)。

a)TWS耳机销售对集团收入的贡献有多大?与前期或预期水平相比,订单量的减少幅度有多大?

b)是什么导致公司决定停止生产电脑周边设备,而不是以追求创新来满足不断变化的市场需求?停止生产电脑周边设备,对集团的财务影响如何?

c)鉴于2023年收入大幅下降,有哪些策略可以在未来恢复或稳定收入?

继2023年的挑战之后,集团预计财务业绩何时会出现好转?

合盈控股(M&A)股东大会

提问:

占合盈控股收入近 100% 的金融服务部门,在 2023 年的收入和盈利皆有所下降。

该部门收入从2022年的4853万令吉,下降16.24%至4065万令吉,主要因为经纪佣金降低至1340万令吉(2022财年:1873万令吉),以及企业财务咨询费收入下滑至1652万令吉(2022年:2011 万令吉)。

然而,利息收入从上一财政年度的969万令吉,增加10.8%至1074万令吉。

a)企业融资和经纪分部的业绩显示,继 2021 年创纪录的一年之后,业绩正趋于正常化。

由于公司严重依赖金融服务领域,在生活成本上升和宏观经济环境充满挑战的情况下,我们看到散户对当地股票市场的参与有所放缓,这两个关键细分领域的前景如何?

b)合盈控股股票行计划参与更高的市值和融资规模更大的IPO活动。

请问这是否会破坏公司在创业板和LEAP市场的IPO市场(潜在客户通常寻求筹集较小资金规模)的顶级主要顾问的地位?

c)在彭博社发布的2021年大马股权与供股排名中,合盈控股股票行排第3位,从62笔交易中筹集资金总额达17亿令吉。

请问合盈控股股票行在股权和供股交易方面的最新排名是多少?

它如何在激烈的竞争环境中保持和保护自己的地位?

昇阳船务(SYSCORP)股东大会

提问:

集团在2023年录得金融资产净减值亏损1317万1658令吉,高于 2022年的净减值亏损996万1505 令吉,主要与贸易应收账款有关(年报第163页)。

a)请问涉及减值的贸易应收账款是哪些?

b)采取什么措施来回收该数额?

c)至今已回收多少?预测在2024年可回收多少?

潮源利(TGL) 股东大会

提问:

尽管实体店复苏,但潮源利在Lazada和Shopee上的电子商务表现,仍维持在130万令吉的收入,略低于去年的140万令吉(年报第16页)。

随着电子商务的兴起,以及消费者转向网上购物的行为,公司 如何调整其传统上以实体零售为中心的方式,以在不断发展的市场中保持竞争力并推动收入增长?

甘达集团(KAMDAR) 股东大会

提问:

管理层将继续审慎财务,收紧营运成本,通过四大战略增长动力,即战略多元化、推动技术和创新、成本和组织效率以及将可持续发展视为新的增长领域,最大限度地提高股东价值(年报第13页) )。

请对上述四大战略增长动力作出进一步说明。

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Comments

Marshall T.H.J.
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前提是要做好研究就可以找到产托背景好,年年派息稳稳,和波动小的REIT就可以了。

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