购物商场若期望成功经营，靠近火车站是关键，巴生河流域人口逐年增加，旅游业蓬勃，这些都是激励市场、在未来对零售产业空间保持需求的要素，千禧新生代生活方式和开销选项，改变了零售业的版图，商场普遍附设食品和饮料业展卖中心、娱乐与休闲空间，提供消费者更多选择……

2018年第三季，零售业销售取得令人鼓舞的6.7%成长率，比市场预期高出0.6%，大马经济研究院的报告指出，零售贸易指数在2018年第三季挂153.8点，起36点，该院指出，多数的采购是在去年8月首周，就是在2018年9月1日起、实行销售与服务税（SST）之前。

截至2018年第三季，共有3家零售商场完工，分别是：蕉赖的EkoCherasMall、孟沙的KL Eco City Retail以及万宜的Evo购物中心，多数新的商场在开张时，取得60%的出租率，这些商场的完工，使到零售空间总供应量增至3690万平方呎。

2年内将增1130万平方呎空间

在2020年之前，将有1130万平方呎的空间加入市场，可能对出租率造成压力，这些新增供应主要来自大型购物商场，例如Empire City Mall、Tropicana Garden Mall、TRX LifestyleQuarters以及Pavilion Bukit Jalil。

在2018年，吉隆坡和吉隆坡外围地区的商场，分别取得稳健的86%和84%出租率，双溪毛糯─加影捷运线完工，推动捷运站附近商场的顾客流量相应增加。另外，在策略性地点的首要商场，特别是衔接公共交通设施，也是零售商优先光顾的商场，首要商场的租金，保持在每平方呎16至35令吉之间。

电子商务的崛起将影响市场对零售空间的需求，未来一年市场挑战不减，CBRE／WTW的研究显示，千禧新生代的生活基本开销比较少，他们多数与父母同住，这使到他们可以省下18%的收入，将钱花在一些休闲活动，例如出外用餐、运动与购买非食品货物。

另外，千禧新生代是诞生在数码世代的年轻人，与科技步伐同步成长，他们上网搜寻产品、比较产品的价格等等，在购买时，超过50%的受访者同意，比较倾向于到实体商店购物，亲眼看到、或测试产品，然后才决定购买，这意味实体商店仍有存在意义。

对千禧新生代来说，购物中心不只是购买产品而已，而是休闲活动场所，就是与家人和朋友消磨时光的地方。

购物商场经营者必须提供更多的社交空间、特点、多元租户和设备，这对于区分商场特色是重要因素，数码革新的转型、持续演进的消费趋势，已造成购物中心不容易衡量和预估市场的品味。

为保留消费者，在塑造现代化购物中心和休闲目的地，商场经营者为提高顾客流量，必须提供舒适的购物体验空间，这点很重要，根据Inside Retail的资料，42%的受访者指出，装修商场有助推高营业销售，带动租户，以及推广租赁活动。

另一方面，凯德商托（CMMT,5180,主板投资信托组）准备在2019年中装修金河广场，是2013年来第三次，以便为这家已有41年历史的商场注入新生元素。

在去年6至8月的消费税假期结束后，于9月推出销售与服务税之后，零售销量开始下跌，不过，大马零售业集团预计，学校假期时，零售销量将增加，根据过去的形势预测，在年尾和年初佳节期间，人们到商场消费和购物的比例相应提高，让购物商场展现活力。

【北马区】

亚罗士打保持看淡

亚罗士打零售产业市场保持看淡，较新的零售商场保有不错的销量，事实上，比较新的商场租金稳定，或是稍微上扬，现有的商场，多数的租金已经下跌，放眼未来，霸级市场和便利商店的租金保持活力，市民在百货商店的开销保持强劲。

怡保出租稳定

在怡保，零售产业表现保持稳定，2018年出租水平偏稳，交易价值上扬，与2017年相比，交易量不相上下，反映市场对未来保持乐观，在缺乏新增供应、现有空间仍有空置的情况下，怡保2019年的零售产业空间租金，预料与2018年差别不大，业主倾向于保留现有租约，而不是争取较高租金回酬。

整体来说，怡保的零售销量保持稳健发展，亚罗士打则稍微走低，旅游业支撑怡保的零售业发展，亚罗士打比较依赖当地的购物者，2019年，怡保的零售产业展望乐观，只有少数的亚罗士打商场保持活力。

【南马区】

芙蓉势头趋好

以租金和出租率来看，芙蓉在2018年的零售产业市场保持稳定，在经济展望比较理想的情况下，2019年形势将有改善，永旺汝莱将是森美兰州零售产业的指标，为森州最大的商场，预计将提供新的、全方位购物体验，Mesa商场的开张，参考曼谷街的概念兴建，是另一个提升购物体验的指标，加上汝莱具备教育中心特色，新商场的推出、新颖的概念，有助塑造就业机会，改变零售模式，汝莱目标群以年轻人、特别是学生为主，地点好、出入交通方便、各行业租户，是决定零售业中心成功的要素。

马六甲保持现状

马六甲的零售产业租户，预计将保持现状，在需求疲弱之际，新商场带来竞争，租金可能保持现有水平，以维持竞争力，位于首要地点，例如市中心的商场，可从旅游业蓬勃中受惠。

柔佛峇株较淡静在柔佛峇株巴辖，城中有3家购物商场，分别是：Square One购物中心、峇株巴辖商场以及高峰商场，除了高峰商场，这些商场的出租率还不错，在2019年及可预见的将来、预料起落不大，Square One购物中心和峇株巴辖商场的零售空间只供出租，出租率保持稳定，峇株巴辖的购物商场拥有各行业的租户、著名的食品中心，促使顾客流量保持平稳。

南马区的3个州属，反映不同的情况，峇株巴辖比较淡静，不过，零售市场稳定，马六甲旅游业蓬勃，扶持首要地点商场的业务发展，芙蓉和汝莱的零售业比较具创意发展理念。

【东海岸】

吉兰丹供应保持活跃

在吉兰丹哥打峇鲁，市场被视为稳定、供应保持活跃，特别是新的商场、例如Platinum批发城市商场，以及Al-Waqf商场加入市场，哥打峇鲁零售商场选择有限，顾客流量集中在州内几个商场。

登嘉楼有扩充机会

瓜拉登嘉楼零售产业空间供应保持活力，KTCC商场和Mayang商场有潜能成为州内商场的指标，目前，市场竞争不激烈，仍有扩充的机会，在最近的将来，租金将保持现有水平，当KTCC商场和Mayang商场投入营运，将可以看到商场营运的变化。

关丹缺大商场

在彭亨关丹，州内的关丹城市商场，以及东海岸商场，主导关丹零售产业的表现，由于关丹附近其他城市没有大型商场，该两购物商场吸引北根、甘马挽和云冰的购物者，关丹城市商场和东海岸商场相当新，管理完善，有能力提供种类众多的产品和服务。

整体来说，过去几年，东海岸的零售产业提供7%的回酬率，哥打峇鲁和瓜拉登嘉楼，仍有待发展的机会，也许租金和出租率没有显著改变，直到这些商场完工、加入供应市场，此外，关丹零售产业市场受惠于所在的地理位置。

【东马】

沙巴淡中求稳

沙巴拿笃在2018年的零售产业看跌，预料持续至2019年，斗湖零售产业市场保持稳定，市场对小型商场和小面积单位需求平稳，这些零售单位、多数出租给食品和饮料业经营者。

砂拉越好坏参半

砂拉越的零售产业市场好坏参半，其中美里市的零售业市场呆滞，当地经济形势偏软，2019年料面临零售产业租金下调的局面。

在民都鲁，该市零售产业料面临压力，新增供应加剧竞争，新完工的产业计划，例如ParagonStreet商场、Commerce Square商场，时代广场商场，以及新增供应如Crown Pacific商场、TheSpring商场以及Boulevard综合产业发展，将为市场带来更多零售产业空间，这些新增供应将对出租和租金造成压力；位于策略性地点的商场，包括道路衔接完善、出入交通便利的商场，是表现比较理想的购物商场。

与此同时，诗巫零售产业空间展望显现乐观，建议中的诗巫交通中心，将有利于零售产业的发展。

网购只占本地零售4%
最大“威胁”是商场过剩

电子商务的崛起，正冲击全球零售业的版图，网上购物平台攫取庞大比率的市占率，成为实体商店的强大竞争对手，上网购物的便利，好比阿里巴巴集团和阿马逊网络公司提供的服务，已在最近几年威胁实体商场的营运和成长。

商店缩小规模关门大吉

许多大型零售商和百货商店，已经缩小规模经营，也有一些静悄悄“消失”了，无可否认的，市场矛头指向电子商务，不过，对购物中心构成最大“威胁”的是，“更多的购物商场”设立，网上购物只占本地零售销量的4%，与全球的平均水平比较，这是相当低的数据。

在接下来5年，购物商场的空间，估计增长20%，其中半数的新增供应将来自巴生河流域，预计在2024年之前，大马的人均零售空间将达到与澳洲同样的水平，购物商场特别是较新的发展计划，将面临在一个日渐拥挤的市场立足、扩展业务的危机，在购买力偏低的基础上，可供消费收入将是影响零售产业成长的主要因素。

莱坊产业顾问公司的报告指出，巴生河流域的零售产业累积空间供应量，已在去年增至5900万平方呎，包括吉隆坡城中城阳光广场在内的购物商场，已开始提升资产质量，以保持竞争力，进而吸引更多的顾客流量。

事实上，传统的零售业展销中心也采用网络销售，以通过数码营销提高业绩，国际购物中心理事会最近一份报告指出，世界最大零售贸易组织拥有超过7万名会员，他们宣称，实体和数码零售融合，旨在为购物者，塑造无疆界购物体验，拥有数码管道的实体商店，其营运比较占优势，当然，竞争也很严峻，接下来几年，吉隆坡黄金三角、将有更多新的购物中心登场，例如武吉免登市中心以及Merdeka PNB118。

改变和转型是必经过程

惟吉隆坡城中城阳光广场（Suria KLCC）展望乐观，目前仍是国内其中一个最佳的购物商场，该商场附近有3万名办公楼员工，占地50英亩的公园和铁路网络，吉隆坡城中城阳光广场具备一定的竞争优势。

当然，改变和转型是必经过程，建在雪兰莪草场俱乐部前址，吉隆坡城中城阳光广场和国油双塔楼是不可分割，并且是与大马同步成长的地标产业，接下来如何进行规划，相信将是零售产业市场的焦点。