新融资方案治标不治本‧房市最大问题为负担能力

Sinchew Mon, Jul 29, 2019 05:37pm - 4 years View Original


(吉隆坡29日讯)房产业为了摆脱低迷,增加买气,近期创新的融资计划层出不穷,但分析员认为这“治标不治本”,不能根本解决“无能力买房”的基本问题,反而可能进一步推高房价,并让购房者负担超过他们财务能力的抵押贷款。

新融资方式或推高房价

丰隆研究在出席了2019年HIHOME房产会议后认为,近期为支撑萧条的产业市场,发展商频频推出革新的融资计划,但效果可能适得其反,不仅会进一步刺激房价增长,还会导致购房者借取超过其可承受的抵押贷款。

丰隆认为,产业面对最基本的问题是负担能力。

根据与会的国库控股研究所董事苏拉亚伊斯曼指出,大部份的大马人口遇到的产业可负担性问题主要通过中位数倍数、住房成本负担和剩余收益进行计算。

以此计算,大马的房价可被列为不可负担,尤其近几年更为严重,主要原因是中价位房价的增长远超于中层收入群的收入增长。

10州房价严重负担不起

研究从2002至2016年,大马的13州和直辖区,有10州的房价是处于非常和严重的负担不起范围,包括大马平均负担能力,只有3州的房价在适度负担不起范围。

这个最基本的问题,丰隆认为,只是通过融资计划改良,并不能解决,反之,发展租房计划取代买房,是方法之一。

大马租房比例偏低

丰隆指出,尽管好处多,且租房每月租金较低以及更具弹性,但大马的租房比例相比先进国家属于偏低,只有33%,先进国诸如德国,租屋率为49%,美国是42%,英国为38%。

租屋好处多

细数租屋的好处,丰隆举例,位于八打灵再也SS2价值90万令吉的房子,每月租金约2000令吉,相比下,同价位房子的购屋房贷每月则需缴付3700令吉,还不包括首付、维护和装修费用。

同时,租屋的便利还包括可以转移住处地点,并且在背负房贷之前,有更多的时间研究邻居和住处环境。

在缺乏短期利好催化下,丰隆维持产业“中和”评级,不过8家研究名单下公司,有5家获“买进”评级。

丰隆指出,双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)由于成熟的投资产业、贸易及采石场增长和有望上市的医疗保健业务下,相信该房地产建设集团目前估值过低,而维持在产业领域的首选股项。

而该领域的小型股中,丰隆看好金凤集团(MBWORLD,7189,主板产业组)有望借助边佳兰炼油及石油化学综合发展计划(rapid)的溢出效应,带动旗下位于迪沙鲁海岸和边佳兰的项目增长。

除了双威和金凤集团,其他获得“买进”评级的还有实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)、IOI产业(IOIPG,5249,主板产业组)和金群利(MATRIX,5236,主板产业组)。


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