“最近房产市场淡静、拍卖产业单位增多，我们想知道，如何从拍卖市场中捡便宜房屋，特别是公寓单位？”

叶家姐妹来信表示，朋友、同事告诉她们，由于行情偏低，人们偿还房贷财力弱，拖欠贷款个例增加，摆上拍卖桌的房产单位比过去增多，是一个可以考虑进场的机会，可是，我们对加入拍卖房产行列，搜寻便宜房产的程序并不了解，例如需要做好哪些准备工作，希望《产业问诊》专栏可以提供一些基本的资讯供参考。

我们有询问相关领域一些人士的意见，可是，他们提供的建议不大一样，因此，我们不晓得该采用哪一套资讯才正确。

她们在信中提了另一个相关问题：“假如拍卖的房屋被第三方进了私人冻结令，要如何解除？”

做好功课才去拍卖厅

实力产业经纪公司总裁陈建业说，对于加入拍卖房产行列，在前往拍卖厅之前，的确需要做好一些工作，由于被拍卖的房产是贷款者无能力偿还，因此，银行采取卖产业行动，基本的竞标过程是这样：

＊假如对报章或任何形式的银行拍卖产业有兴趣，可以先联络该产业的执照拍卖官（Licensed Auctioneer）以索取关于产业的资料。

＊拍卖相关资料包括拍卖通告（POS）以及拍卖条件（COS），了解有关的重要资料才展开下一步行动。

＊拍卖通告以及拍卖条件不属于机密文件，想了解这方面资料的人皆可索取。

＊假如对于拍卖资料有不明白之处，可求助于合格拍卖官或法律顾问。

＊如果在了解有关拍卖资料过后、有兴趣竞标该产业，可以先去看看该产业的外在条件，以及房产所在地点的周围环境，然后再找该产业管理公司、或发展商询问和确认该房产的资料，必要时也须到政府土地局核对有关地契资料。

竞标者须准备5至10%押金

＊在了解拍卖条件和满意该产业之后，就要进入主要的竞标程序了。首先，竞标者必须准备该产业保留价5%或10%（视不同银行的拍卖条件而定）的银行汇票押金，以及个人资料，然后依照拍卖日期和时间前往拍卖现场，登记为有资格竞标者（Registered Bidder），和获取号码牌，以便在拍卖期间举牌喊价。

如果竞标成功，该笔押金将会被银行接收，反之，将会即时退还给竞标者。

＊竞标成功的买家将会签一份由该拍卖官准备的销售备忘录，该备忘录见证银行已接受买家的押金，余款须于90至120天的期限内（视不同银行的拍卖条件而定）付清。

＊在领取已盖了印花税的销售备忘录之后，买家须尽快聘请律师在限期内付清余款，以及完成产业转让手续。假设准备以银行贷款来完成买卖者，应尽快将拍卖备忘录、个人收入文件交给银行贷款部的人员，以申请房屋贷款。

参与拍卖常识

＊拍卖不只局限于银行收回的产业，个人的产业也可通过拍卖方式来售卖。

＊想要了解拍卖过程的人，可以观察银行举办的产业拍卖会。

＊与普通房产买卖一样，买拍卖产业也可以向银行贷款。

＊拍卖产业没有隐藏条件，在拍卖通告登报时，拍卖条件已供索取，以便可以详细理解。

＊拍卖底价＝市价或者低于市价。

＊拍卖条件并不包括“包空”房屋，虽然很多拍卖产业都是空置。

＊任何形式的产业买卖都有风险，包括银行的拍卖。

＊拍卖产业的律师费和印花税的费用，与普通房产买卖是一样的。

＊马来西亚拍卖法律说明，除了政府特定官员和法庭授权人士，任何形式的拍卖会都必须由合格拍卖官来执行。

私人冻结令  6年自动失效

关于私人冻结令的问题，林若辉律师说，首先要找出是谁将该产业进了私人冻结令，其有效期是6年，一满6年将自动失效；私人冻结令的作用是冻结有关产业的买卖。

另外，一些公寓房产被拍卖的业主，不只拖欠银行的房贷分期付款，也拖欠发展商不少的管理维修费，导致购获拍卖公寓者，被迫偿还该笔费用。

因此，购买房屋、特别是公寓之前，事先应查问前业主是否拖欠发展商大笔管理服务费；假如是，应该先谈好由银行承担，若银行表示同意，再通过白纸黑字写清楚才投标。

另外，假如公寓还未有分层地契，业主拖欠大笔管理与维修费，发展商当然不会发出批准交易的信件，过了预定的期限，投标者支付的10%首期购屋款将被没收，除非通过律师尝试提出延长交易期限。