零售产托疫后应变 资产素质最关键

Orientaldaily Tue, Jul 21, 2020 08:29pm - 10 months ago


(吉隆坡21日讯)国内零售型产业信托(REIT)是新冠肺炎疫情的最大受害者之一,有分析员认为,产托旗下资产素质是长期前景的重点,商场营运商必须为旗下资产增值,除了数码化,也应该针对消费者疫情后的行为及需求调整,做出相应的改变。

MIDF研究分析员指出,限行令(MCO)对商场带来直接的冲击。尽管绝大多数国内商场已在进入复苏阶段限行令(RMCO)后全面运作,但客流量仍未回到限行令前的水平。

“根据我们的资料,目前商场客流量只恢复到限行令前的60%或70%水平。”

分析员表示,虽说客流量开始回升,但接下来的问题是顾客消费力。同时,由于社交距离措施,也导致短期内客流量难以完全复原。

此外,分析员透露,部份商场业者在特定情况下,仍为部份租户提供财务或非财务性质的援助。

他补充,由于租金援助的内容有所不同,而且各家商场仍在和租户们商谈,目前很难评估上述援助对商场盈利表现的影响。

在周一( 2 0 日) 公布次季(截至6月30日)业绩的怡保花园房产信托(IGBREIT,5227,主板房产信托股),充分反映出疫情和限行令对零售型产托带来的冲击,净利按年暴跌75%。丰隆投行分析员指出,怡保花园产托正是其中一家视个别情况,为不同租户提供援助的产托。

“管理层透露,部份在有条件限行令(CMCO)和复苏限行令期间未能重开的租户,会在第3季继续获得租金援助,而该公司期望,今年末季不会再有任何租户需要租金援助。”

因此,分析员认为,怡保花园产托在下半财政年的复苏进程会较为缓慢。

无论如何,MIDF研究分析员相信,资产素质才是商场长期前景的关键,而城中热门商场对比小规模的邻里商场更具优势。

“我们相信,较冷门的商场为了留住租户,必须提供更大的租金减免。”

加强数码能力

他认为, 面对消费习惯的改变,商场业者必须重塑,以进行应对,尤其是加强数码能力,包括通过网上社交平台和顾客交流,利用全新的电商管道来扩大商业触角等。

“部份商场已推出自家的网络购物平台,这可惠及缺乏资源的小型租户。”

另一方面,分析员称,国内产托纷纷保留现金,如通过实施股息再投资计划,或降低股息派发频率来实现。此前,双威房地产投资信托(SUNREIT,5176,主板房产信托股)与公共房产信托(ARREIT,5127,主板房产信托股)皆宣布将派息频率从1年4次,改为1年2次。

他补充,由于产托的结构限制,产托必须将所有收入作为股息派发予股东,导致其保留现金极少。

同时,分析员表示,在当前的低息环境下,产托周息率与10年期大马公债(MGS)殖利率的差值大于2%,吸引力相当大。

不过,他指出,各家产托的短期租金收入存在不确定因素,产托能否继续派发高股息,维持高周息率,是个问题。

综上所述, 该分析员保持大马产托领域的“中和”评级。长期成长前景稳固的双威产托,是分析员首选产托股, 而租金收入稳定的K P J 伊斯兰房地产(ALAQAR,5116,主板房产信托股)亦受看好。






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