莱坊:疫情政治两大利空 房市上半年挑战重重

Sinchew Mon, Jan 18, 2021 06:17pm - 4 months ago


沙古南苏巴马廉:疫情恶化,政治不稳定,已促使产业买家、发展商,重新思考未来的计划與策略。
沙古南苏巴马廉:疫情恶化,政治不稳定,已促使产业买家、发展商,重新思考未来的计划與策略。

(吉隆坡18日讯)莱坊(Knight Frank)认为,在冠病疫情扩散和政治不明朗两大利空夹攻之下,房产买家和发展商都会重新思考未来规划和策略,2021上半年住宅市场展望依然挑战重重。

莱坊大马董事经理沙古南苏巴马廉在文告中说,本地房产市场在很大程度上依赖接下来经济的走势,预期2021上半年冠病疫苗推出供接种,将有助大马经济复苏,以及提升消费者的基本面。

他说,疫情继续恶化,加上目前政治形势不稳定,已促使产业买家、发展商,重新思考未来的计划与策略,关于住宅领域,估计今年上半年的挑战并没有减缓。

零售产业出租今年续低

与此同时,莱坊大马副董事经理黄详耀说,2020年在大家的记忆中,是被视为干扰生活与工作的一年,一些主要城市爆发疫情,削弱零售业成长,在现阶段,零售商与相关业者将采纳新的零售格局,配合消费者习性、形势与市场动力的步伐。

步入2021年,冠病疫情仍是最大隐忧,零售产业出租率与租金,预料在这一年将走低,惟优质零售资产价值保持稳定,尽管租金下跌。

旅游休闲产业要等国界开放

此外,莱坊大马资金市场执行董事巴克礼说:“休闲产业去年经历挑战严峻的一年,疫苗如今面世,预期今年下半年将开放国界、国际旅客开始回归,抱持乐观展望,回到疫情前的水平,估计还需要一些时间,精明投资者对他们的分析、对市场周期的认可,预计将视这个时候为收购优质资产的机会,就是在2021年价值不会褪色,并且预期可交易优质资产。”

沙巴旅游业与休闲产业在去年6月逐渐复苏,当时,国内旅游稍有改善,可是后来疫情重燃,10月重新实施行管令,再次重创旅游业。放眼未来,沙巴旅游与休闲业要全面复苏,胥待国界开放。

莱坊沙巴执行董事曾运年表示:“在疫情袭击之际,旅游与休闲业深受打击,不管怎样,暴风雨之后、接下来将闪现一丝希望。”

办公楼需求弱   数据中心崛起

来到办公楼领域,这场史无前例的疫情,削弱办公单位的需求,比较多的公司和机构将检讨或展延他们的产业投资决策,以便在推动成长与维持营运、控制成本之间取得平衡。

办公转向虚拟

莱坊大马企业服务执行董事郑扬建说,自从爆发冠病疫情以来,办公工作间的趋势,已从一个集中的模式,转向虚拟模式,在行管令实施后,一些企业采纳混合形式。

他说,办公空间的功能可能转为在需要时,成为雇员之间的实体互动空间,办公楼不会消失,而会调整用途,考量到企业租户的健康与安全,当前任务是提升办公楼的质量。

巴克礼分享他的看法说:“在首都吉隆坡,我们看到两级的办公楼,新的办公楼与二手办公空间表现的分别,投资者倾向避开二手办公楼,租户则选择较佳的新办公楼,市场上,一些二手商业大厦发现不容易争取租户,这些租户转向吉隆坡城市、吉隆坡周边地区新的办公楼。比较老旧的办公大厦预计价格将稍微偏软,其中一些需要重新调整为其他用途。”

槟城办公楼出租率强稳

在槟城,办公楼出租率保持强稳,乔治市首四大办公楼,平均出租率保持在89%,至于槟城州办公楼的平均出租率,预计保持在78.2%的平稳水平。

莱坊槟城执行董事苏继良说:“槟城是跨国公司选择在大马营运的第二地点,仅次于巴生河流域,槟州政府通过槟城发展机构,采取积极步伐,发展全球商业服务(GBS)大厦,至今已有两个这样的中心,分别是于2018年完工的GBS@Mayang,位于峇央峇鲁,GBS@Mahsuri是一座双层的新完工大厦,建筑面积8万平方呎,已100%出租。”

除了传统的商业资产,另一个新崛起的是数据中心。莱坊柔佛分行主管蔡慧莹说:“工业4.0革新推动科技成长,公共与私人领域放眼5G,将推高互联网使用者的人数,在目前冠病疫情仍未消退之际,云端结算的重要性已促使市场对数据中心的需求增加。”

她说:“在柔佛新山,目前有一个数据中心,另一个在兴建,位于古来,还有一个是在雪兰莪州的赛城,数据中心的其中一个条件是拥有稳定的能源供应,与香港和新加坡比较,大马因地价较便宜,数据中心对投资者有一定的吸引力。”

艾芬黄氏:MCO2.0冲击较轻微
产业股更惧失业风险

政府落实次轮MCO抑制冠病疫情,艾芬黄氏研究相信,尽管产业重心地区展销厅关闭将对产业销售造成冲击,但建筑工程仍可进行,因此预见产业领域核心盈利影响将较前期轻。

艾芬黄氏研究表示,与去年MCO全国封锁不同,MCO2.0只在5个州和3个联邦直辖区落实,加上建筑、服务、贸易与分销,以及农业与原产品在内的5大必需经济领域允许运作,MCO2.0对经济影响料低于前期。

“虽然多数工地允许运作,但MCO2.0地区的产业展销厅关闭,将冲击销售,主要是这5州3直区贡献去年9个月总产业成交量和成交值的47%和70%。”

该行说,去年MCO长达47天(3月18日至5月3日),主要产业公司去年上半年总销售与核心盈利分别萎缩34%和55%,但预料MCO2.0期限较短,以及产业公司积极拓展线上行销,对产业公司的冲击也相对小。

“拥有大型海外房产项目的I O I产业(I O I P G,5249,主板产业组)和金务大(GAMUDA,5398,主板建筑组),影响料不大,但IOI产业和双威(SUNWAY,5211,主板工业产品服务组)的零售商场和酒店业务,可能受客流量减少影响。”

不过,整体来看,艾芬黄氏研究相信碍于多数产业发展计划仍照跑,同时客户也将根据建筑进度付款,因此预期MCO2.0对产业公司的核心盈利影响并不严重。

“若MCO2.0只落实2周,相信对销售的打击并不显著,主要是首季为传统销售淡季。但是近日确诊持续增加,可能需要更长时间才能拉平曲线,政府有可能延长行管。”

MCO料延长

尽管如此,卫生部已暗示MCO2.0最多4周,该行认为行管令延长和冠病疫情对房市信心的冲击,主要来自失业率隐忧。

数据显示,去年第二季裁员数量暴增278%,推高失业率至5.1%高位,而11月失业率仍高企于4.8%。

综合以上,艾芬黄氏研究认为,当前追踪的产业股现较重估净资产值(RNAV)显著折价平均57%,高于5年平均的48%,主要反映疲弱的产业市场前景,但碍于产业股估值在去年MC0时,一度较RNAV折价67%,未来股价更潜存下行风险。

“因此我们维持产业领域中和评级,多元化财团的双威和强大资产负债表的利基发展商──UOA发展(UOADEV,5200,主板产业组)为投资首选。”






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