（吉隆坡26日讯）国内疫情持续延烧，分析员对产业投资信托前景看法不一，悲观者相信疫情反复将使产托短期盈利面对风险，其中零售和酒店业仅有望在明年看到复苏曙光，而乐观者则看好解封后消费者将出现报复性消费，加上当前零售产托估值诱人，将为投资者创造趁低吸纳良机。

零售产托估值诱人

兴业研究表示，受到多轮封锁措施及仅有必要领域允许营业影响，许多租户已身染“重病”，这将对第二至第四季大马产托盈利带来负面冲击。

“除非疫苗接种率达到群体免疫，否则疫情仍有可能卷土重来，我们相信截至2022年第一季前封锁措施可能持续反复，而购物中心将背负客流量减少的压力。”

该行说，虽然疫苗接种速度令人鼓舞，但国家复苏计划（NRP）的各阶段封锁措施也有所加强，显示出租金援助可能持续生效直到一切重返正常。

“目前，大马产托的租金结构中，租户销售贡献的营业额比重不足10%，意味著就算扣除租金回扣，产托的每单位分利增长也将趋疲。”

更重要的是，后疫情时代可能导致传统购物商场出现新兴趋势，其中混合空间和消费者青睐更便利的替代购物渠道，都可能导致中长期的租金调整率倾向持平，而这将打击产托的每单位盈利表现。

与此同时，兴业研究说，10年期美国公债和10年期大马债券回酬率今年来分别走高0.4%和0.6%，拉近产托与大马债券息差至约140个基点，考量到未来回酬曲线将进一步深化，不排除当前不诱人的息差将进一步收窄，令现平均4.6%回酬率的产托吸引力再度减少。

相比之下，大马投行对产托市场前景则抱持乐观态度。该行认为，随著经济分阶段重开，加上囤积的消费者需求爆发，零售产托将在下半年走向复苏。

“根据之前解封数据，我们发现追踪的购物商场平均顾客销售都走高。在我国和全球广泛接种疫苗下，产托现盈利能见度和潜在风险都比去年来得好。”

大马投行补充，当前零售产托股低迷股价，将为投资者带来吸纳优质产托资产的机会，主要是相关资产靠著良好的租户素质、强劲的市场定位和针对性市场都让其价值不受疫情冲击，整体依旧完好。

“零售产托虽面对租户终止租约问题，但仍成功迅速以新租户填补缺口，平均出租率仍高于90%水平，加上多数产托债务占资产比例介于22%至42%，远低于监管门槛的60%，意味著产托有更多举债收购能力。”

或掀并购风

大马投行说，随著诱人资产不断浮现，不排除国内产托将在未来12至18个月展开并购，以驱动中长期增长，因此维持产托领域“加码”评级，而投资组合多元化，以及未来资产注入潜能庞大的双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）为领域投资首选，合理价为1令吉81仙。

不过，兴业研究对产托前景持“中和”态度，预期零售和酒店产托仅有望在明年迎来复苏，工业产托将是领域唯一救赎，其中AXIS产托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）是唯一取得资本增值，并从封锁措施延长全身而退的产托代表，合理价为2令吉30仙。