（图：马新社）

（吉隆坡22日讯）产业股表现落后大市，估值更已逼近历史低位，肯纳格研究说，尽管领域估值越发诱人，但可负担房屋政策不明朗等因素犹在，领域重估催化因素不足，预见产业股恐难摆脱横摆格局。

产业指数今年跌13%肯纳格研究表示，截至今年6月13日，产业指数以13%跌幅遥遥领先富时综合指数的1%跌幅，其中马资源（M R C B，1651，主板产业组）、UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）和安弗顿（AMVERTON,5959,主板产业组）股价表现最差，而U O A发展（UOADEV,5200,主板产业组）表现最高。

“以第二季来看，产业指数回酬为负4.8%，略好于富时综指的负5.4%。我们发现大资本股表现相对较好，总回酬为2.3%，相比之下，中小资本股则录得负14.4%回酬。”

不过，肯纳格研究指出，基于新鲜催化因素欠奉，投资者对产业领域普遍持审慎态度，倾向减持或避开，导致领域重估净资产值（RNAV）平均折价63.4%，已逼近历史巅峰的68.5%。

其中，UEM阳光、IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）、实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）、华阳（HUAYANG,5062,主板产业组）和征阳（SUNSURIA,3743,主板产业组）股价账面值（PBV）现处于历史新低。

该行说，UEM阳光、IOI产业和实达集团等大地主的地库成本仍以收购成本计算，导致土地成本较现有市价为低，意味着公司估值并未反映出进一步发展获利，这可能成为领域潜在并购或私有化的引子，但直到现在仍未有任何人吹响哨子。

“虽然领域估值变得诱人，但我们相信仍有许多问题待解，清晰催化效益仍未浮现。”

新政策成关键

肯纳格研究表示，产业发展商股本回酬（ROE）恶化程度比建筑与金融业等支援领域来得严重，而估值重估的关键在于领域需要更清晰的政策明确性，特别是可负担房屋政策，内容涵盖可负担房屋数据库、可负担房屋定义、放宽首购族融资要求，以及新政府如何在10年内移交100万户可负担房屋。

“虽然新政府在10年移交100万户可负担房屋承诺有助达到居者有其屋目标，但10年平均每年10万户新房将对上市产业发展商带来挑战。”

数据显示，大马现有540万个住宅产业单位，而未来供应为48万1300户，而现有单位与新增单位的消化率却低见3.3%的历史地位，同时大马2016至2017年平均房屋动工量为12万5200户，但平均住宅产业交易为19万8900户。

与此同时，产业领域也要求政府对可负担产业给出清晰的定义，肯纳格研究指出，当前各州和城乡对可负担产业定义均有不同，以及州政府拥有实际土地管理权，因此政府根据国家土地法指定通行全国的可负担产业政策将面对严峻挑战。

“我们希望通过全国房屋数据库，政府可根据地点或需求制定不同的可负担房屋定义。”

此外，私人产业发展商是否将参与希盟政府10年100万户可负担产业供应，甚至是市场购房胃纳是否有进一步增长空间等问题也有待新政府厘清。

8月财报有惊吓

整体来看，肯纳格研究认为，鉴于多数发展商今年着重清库存，库存销售动能难以预估，导致今年8月财报季销售出现惊喜和惊吓的比例大大提高。

“虽然领域估值似乎已经触底，但我们相信领域需要清晰的催化因素才能带来可信的重估活动，因此我们预期在2019年财政预算案出炉前，多数产业发展商股价将在现有水平徘徊，维持领域‘中和’评级不变，而UEM阳光为产业股首选。”