如果柔佛州在2030年成功实现其“先进州”的愿景，激成（Keck Seng (Malaysia) Berhad，代码：3476） 确实被广泛认为是核心受益者之一。

这种观点并非空穴来风，而是基于该集团在柔佛深耕多年所积累的“硬资产”和其业务板块与州政府发展目标的契合度。以下是支撑这一看法的几个核心维度：

1. 庞大且低成本的土地储备（Landbank）
激成最核心的竞争力在于其在柔佛持有的**永久地契（Freehold）**土地。这些土地大多是几十年前以极低成本购入的种植地（主要位于Masai, Tebrau, Kangkar Pulai等），随着柔佛城市化的推进，这些土地的“潜能价值”巨大。

• 估值重估： 随着2030年愿景中交通基础设施（如RTS、高速公路扩建）的完善，这些账面价值极低的土地在转换为房地产开发项目时，毛利率将非常可观。
• 战略位置： 它的主要城镇项目（如 Taman Daya 和 Bandar Baru Kangkar Pulai）位于新山核心增长区及通往笨珍（Pontian）的走廊，直接受惠于人口流入和产业升级。
•
2. 乘上“数据中心”与“工业升级”的风口

2030年先进州的一个关键指标是数字化和高科技产业。

• 数据中心落户： 在2025年的政府规划中，激成在巴西古当（Pasir Gudang）等工业区附近的土地已被列为适合发展数据中心的潜在地段。
• 工业园需求： 随着柔新经济特区（JS-SEZ）的推进，对现代化工业园的需求激增，激成有能力将其部分种植地转换为高价值的工业地皮进行出售或租赁。
•
3. 多元化的业务引擎
除了房地产，激成的业务结构使其能够全方位捕捉柔佛的增长：

• 酒店与高尔夫（Tanjong Puteri Resort）： 随着旅游业和商务往来（尤其是新加坡游客和投资者）的增加，其旗下的休闲和度假设施将迎来更高的入驻率和消费。
•
• 种植与棕油加工： 虽然这是传统产业，但作为一家拥有炼油厂的综合性厂商，它在柔佛的生产基础稳固，为集团提供了稳定的现金流。
•
4. 稳健的财务与“隐形”价值
• 净现金公司： 激成长期以来财务极其稳健，拥有大量现金储备，这意味着它有充足的弹药在2030年前进行战略性投资或扩大开发规模。
•
• 深厚折旧价值： 许多投资物业和海外酒店（如在美国和加拿大的资产）已大幅折旧，实际上其**每股净资产（NTA）**远高于目前的股价，这在资本市场上被视为极具防御性且有爆发潜力的表现。

潜在挑战

虽然受益确定性高，但也有几点需要留意：

• 开发速度较保守： 激成家族风格一向稳扎稳打，开发节奏可能不如一些激进的纯房产商（如EcoWorld或UEM Sunrise）那么快。

• 大宗商品波动： 其种植和炼油业务受国际棕油价格影响较大，可能在短期内抵消房产板块的增幅。

总结
激成就像是一个**“守着金山的农夫”**。如果柔佛2030年成为先进州，其土地价值的爆发、工业地契的转换以及服务业的复苏，都将使其成为最直接的受益者之一。

根据最新的财务数据（截至 2024 财年及 2025 年前三季度报告），激成（马来西亚）有限公司（Keck Seng (Malaysia) Berhad，代码：KSENG 3476）展现了极为稳健的现金流产生能力。
作为一家典型的“现金牛”企业，它的收入主要来自三大核心支柱：棕榈油相关业务（种植与制造）、房地产开发以及海外酒店经营。
以下是根据最新公开资料对其主要业务现金流收入能力的估算与分析：
1. 整体现金流表现 (2024 财年参考)
• 年度经营现金流（Operating Cash Flow）： 约 RM 2.29 亿 (2024 财年数据)。
• 自由现金流（Free Cash Flow）： 约 RM 1.69 亿。这反映了公司在支付资本支出（如翻新酒店或维护种植园）后，仍有充裕的净现金留存。
• 净现金头寸： 截至 2023 年底，该公司持有超过 RM 11 亿 的净现金（约合每股 RM 3.06），这意味着其现金流不仅来自业务运营，还产生大量的利息收入。
2. 主要业务板块的现金流贡献分析
A. 种植与制造（Plantations & Manufacturing）—— 核心收入引擎
这是公司最大的营业额来源，主要位于柔佛州。
• 特点： 属于强周期性业务，受国际棕榈油（CPO）价格波动影响大。
• 估算贡献： 占据集团总营收的 60% 以上。在 CPO 价格处于高位（如 RM 3,800 - RM 4,200/吨）时，该业务每年能稳定贡献超过 RM 1 亿 的息税前利润（EBIT）。
B. 房地产开发（Property Development）—— 利润“奶牛”
激成在柔佛（如 Bandar Baru Kangkar Pulai）拥有极低成本的土地储备。
• 特点： 利润率极高，因为其土地大多是几十年前以极低价格购入的。
• 估算贡献： 尽管房产市场波动，但该部门通常每年贡献 RM 4,000 万至 RM 6,000 万 的稳定现金流。在柔佛房产市场复苏期（如 2024-2025 年受益于新柔捷运 RTS 等利好），该板块表现更佳。
C. 酒店与度假村（Hotels & Resort）—— 海外“美元/加元”现金流
公司在海外拥有优质资产，包括纽约、多伦多和夏威夷的酒店（如纽约的 SpringHill Suites 和多伦多的 Delta Hotels）。
• 特点： 提供稳定的外币收入，抗通胀能力强。
• 估算贡献： 随着全球旅游业完全复苏，该部门的营收已回升至疫情前水平。2024 年表现强劲，特别是加拿大的酒店业务，预计每年为集团贡献 RM 5,000 万以上 的经营利润。
3. 现金流去向与股东价值
激成的现金流管理非常保守：
• 低负债： 公司几乎没有重大的银行贷款压力，现金流大部分留在资产负债表内。
• 派息： 每年通常派发约 10 - 15 仙（Sen） 的股息。以 2024 财年为例，总派息额约为 RM 4,300 万 - RM 5,000 万，这仅占其经营现金流的不到 25%，显示其派息能力仍有巨大空间。
总结
平均而言，激成（马来西亚）每年能从其业务运营中产生 RM 2 亿至 RM 2.5 亿 的经营现金流入。
其独特之处在于：即使在棕榈油价格低迷时，海外酒店的美元收入和柔佛房地产的高毛利也能提供极强的缓冲。 对于投资者而言，这家公司更像是一个拥有大量实物资产（土地和海外酒店）的“现金存钱筒”。

这是一篇关于**激成（马）有限公司（Keck Seng (Malaysia) Berhad）**的深度专题文章。这篇文章将带您回顾这家从柔佛起家，业务横跨种植、房地产与国际酒店业的低调巨擘的发展历程。

激成（马）有限公司：从南洋杂货店到跨国商业帝国的百年沉浮
在马来西亚商业版图上，有一些企业如雷贯耳，频频见诸报端；而另一些企业则如同深海中的巨鲸，平日里潜行于水面之下，不显山不露水，但其实力之雄厚、资产之庞大，往往令深入研究的投资者咋舌。
激成（马）有限公司（Keck Seng (Malaysia) Berhad，简称“激成”或“KSENG”），正是这样一家典型的“隐形冠军”。
这家由何氏家族掌舵的企业，自1970年代上市以来，凭借着稳健保守的作风，从一家小小的杂货商行，蜕变为集棕榈种植、房地产开发、棕油提炼以及国际酒店投资于一体的综合性财团。今天，我们将深入剖析激成的发展史，探寻其穿越周期的生存智慧。
第一章：创业维艰——何瑶琨与“激成”的诞生
激成的故事，是典型的第一代南洋华侨奋斗史。
故事始于20世纪30年代。激成的创始人**何瑶琨（Ho Yeow Koon）**先生，从中国广东南下马来亚谋生。彼时的南洋正处于动荡与机遇并存的时代。何瑶琨最初在新加坡落脚，从事简单的贸易工作。
1943年，正值二战日据时期，何瑶琨在柔佛州的**巴株巴辖（Batu Pahat）**创办了一家名为“激成”的小商号。当时的激成，主要经营农产品贸易，买卖饲料、杂货以及橡胶等土产。“激成”二字，寓意“激流勇进，马到功成”，寄托了创始人对事业繁荣的渴望。
战后，随着马来亚经济的复苏，何瑶琨敏锐地捕捉到了橡胶业的繁荣。他并没有止步于中间商的角色，而是开始通过贸易积累的资本，逐步收购土地，涉足橡胶种植园。这是激成从“贸易商”向“资产持有者”转型的关键第一步。
第二章：深耕柔佛——棕油王国的崛起
20世纪60年代，马来西亚政府开始鼓励农业多元化，从单一的橡胶种植向油棕种植转型。何氏家族展现了极具前瞻性的战略眼光，积极响应这一号召，开始大规模将橡胶园改种油棕，并不断扩充在柔佛州的土地储备。
这一时期是激成奠定其基业长期的关键阶段。公司不仅在种植上发力，更意识到产业链延伸的重要性。1968年，激成在柔佛马塞（Masai）建立了第一家棕油加工厂。这一举措让激成不再受制于原料价格的单一波动，而是掌握了从种植到初级加工的话语权。
1977年，激成（马）有限公司正式在吉隆坡证券交易所（现Bursa Malaysia）挂牌上市。
上市后的激成，资金实力大增。在其后的几十年里，种植业始终是激成的“现金奶牛”。即便在后期公司业务多元化之后，其位于柔佛州数千英亩的优质种植园，依然为公司提供着源源不断的现金流。这些早年低价购入的土地，如今随着城市化进程，其账面价值与实际市场价值之间已形成了巨大的“护城河”。
第三章：造城运动——房地产业的开疆拓土
如果说种植业是激成的“根”，那么房地产开发则是其开枝散叶的硕果。
随着柔佛州经济的腾飞，尤其是依斯干达特区（Iskandar Malaysia）概念提出之前，激成便已在柔佛南部拥有大量土地。利用自有的种植园土地转为通过房地产开发，是激成成本控制的一大杀手锏——因为地皮成本极低。
激成在房地产领域的代表作，当属位于柔佛巴西古当（Pasir Gudang）的Tanjong Puteri Golf Resort（丹绒布蒂里高尔夫球度假村）以及周边的城镇开发项目，如Bandar Baru Kangkar Pulai（江加埔来新镇）。
• Bandar Baru Kangkar Pulai：这是一个位于古来（Kulai）和新山（JB）之间的大型综合城镇项目。激成将原本的种植地皮转化为住宅和商业区，服务于当地日益增长的中低产阶级人口。
• Tanjong Puteri Golf Resort：这不仅是一个房地产项目，更是激成涉足休闲产业的标志。该度假村拥有三个18洞的高尔夫球场，曾被誉为柔佛州顶级的休闲胜地之一。
通过“土地银行（Land Bank）”的逐步释放，激成在房地产市场上始终保持着极高的利润率，因为它不需要像其他开发商那样在市场高点高价竞标土地。
第四章：出海远航——隐秘的全球酒店大亨
激成最让投资者津津乐道，同时也最容易被公众忽视的，是其庞大的海外酒店资产组合。
不同于许多马来西亚公司即使出海也多集中在东南亚，何氏家族（尤其是第二代掌门人何建源与何建福兄弟）拥有极具国际化的视野。他们很早就开始在北美地区布局。
激成（马）及其关联公司（如在新加坡上市的激成国际）在世界顶级城市持有大量优质酒店资产。对于激成（马）而言，其核心的海外资产包括：
• 美国纽约：激成在曼哈顿等核心地段持有酒店权益（如SpringHill Suites by Marriott）。在寸土寸金的纽约持有物业，为公司提供了强大的美元资产对冲。
• 加拿大多伦多：拥有Delta Hotels by Marriott Toronto Airport and Conference Centre。这是多伦多机场附近最大的会议酒店之一。
• 美国夏威夷：在旅游天堂夏威夷也拥有酒店投资。

这种“立足大马，投资全球”的策略，使得激成不仅仅是一家种植公司，更是一家赚取美元、加币的跨国资产管理公司。在马币疲软的时期，这些海外收入成为了公司业绩强有力的支撑。

JOHOR BAHRU (July 29): Johor approved 42 data centre construction projects in the second quarter of this year (2Q2025), positioning the state as a leader in the country’s digital investment and a strategic destination for high-tech, knowledge-based economic growth in the region, said Johor Housing and Local Government Committee chairman Datuk Mohd Jafni Md Shukor.

He added that a total of 7,618 acres of planned industrial land had been allocated for data centre development, including areas under the Pasir Gudang City Council, such as ASM Green, the Rising Gateway, Iskandar Halal Hub, Kosmo, and Keck Seng, as well as the IBTEC under the Kulai Municipal Council.

#KeckSeng (Malaysia) Berhad Awards Building Contract To Kimlun Sdn. Bhd. For #Daya1Residences, Johor Bahru Project | 激成（马）有限公司授予金轮企业旗下子公司新山 Daya 1 Residences 建筑合约

Property developer, Keck Seng (Malaysia) Berhad (“Keck Seng”) announced the award of a major building contract in Johor Bahru to reputable engineering and construction company, Kimlun Sdn. Bhd. (“Kimlun”). 激成（马）有限公司（“Keck Seng” ）宣布，已将旗下新山的一项服务式公寓， Daya 1 Residences建筑工程合同颁发予本地知名工程建筑公司 - 金轮建设有限公司 Kimlun Sdn. Bhd.（“Kimlun”）。

The contract entails main building works for Daya 1 Residences, a project with estimated gross development value of RM400 million. The project comprises a two-tower, 35-storey freehold, low-density, integrated serviced apartment development located on a 4.55-acre site within the vibrant townships of Mount Austin and #TamanDaya in Johor Bahru - with 852 units of 1, 1+1, 2, and 3 bedroom units, with comprehensive and modern facilities. To date, 60% of Daya 1 Residences have been presold. 该合同涵盖 Daya 1 Residences 的主要建筑工程，总体项目的发展价值预计约 4 亿令吉。此项目座落于新山市商业活动最频密的茂奥斯汀/福林园区，占地 4.55 英亩，包含两栋 35 层楼高的永久地契低密度综合服务式公寓。其中共包含 852 套单位，包括 1 居室、1+1 居室、2 居室和 3 居室，以及配备齐全的现代化设施。迄今为止，Daya 1 Residences 的预售率已达到 60%。

Daya 1 Residences is priced from RM364.000.00* with early-bird promotions inclusive of limited-time-only free kitchen cabinets, and free air-conditioners. Daya 1 Residences